Der Kauf von landwirtschaftlichen Flächen in Frankreich unterliegt einem rechtlichen Rahmen, der sich von dem des klassischen Immobilienmarktes unterscheidet. Zwei Verwaltungsmechanismen regeln jede Transaktion: das von der Safer ausgeübte Vorkaufsrecht und die Kontrolle der landwirtschaftlichen Strukturen. Das Verständnis dieser beiden Hürden ermöglicht die Bewertung der tatsächlichen Machbarkeit eines Erwerbsprojekts, unabhängig davon, ob der Käufer Landwirt ist oder nicht.
Notarkosten für landwirtschaftliche Flächen: ein spezielles Steuermodell
Die Wettbewerber erläutern ausführlich die Schritte des Kaufs, verschweigen jedoch oft die Struktur der Notarkosten, die für landwirtschaftliche Flächen gelten. Diese Kosten unterscheiden sich erheblich von denen, die für Baugrundstücke anfallen.
Für eine landwirtschaftliche Fläche betragen die Übertragungssteuern etwa 5,09 % des Preises, zu denen die Gebühren des Notars und die Auslagen hinzukommen. Bei einem Baugrundstück steigt der Gesamtsteuersatz aufgrund einer anderen steuerlichen Basis und möglicher städtebaulicher Abgaben erheblich an.
Der Status des Verkäufers spielt ebenfalls eine Rolle. Wenn ein umsatzsteuerpflichtiger Profi ein Grundstück verkauft, kann die Transaktion unter das Umsatzsteuermodell für Margen fallen, was die Berechnung der Registrierungsgebühren beeinflusst. Die Kaufbedingungen für landwirtschaftliche Flächen beinhalten daher eine vorherige steuerliche Analyse, die sowohl vom Profil des Verkäufers als auch von dem des Käufers abhängt.
Vorkaufsrecht der Safer: konkrete Funktionsweise
Die Safer (Société d’aménagement foncier et d’établissement rural) hat ein Vorkaufsrecht auf nahezu alle Verkäufe von landwirtschaftlichem Boden. Jeder Notar ist verpflichtet, ihr jedes Übertragungsprojekt zu melden. Die Safer hat dann einen Zeitraum von zwei Monaten, um zu entscheiden, ob sie anstelle des vorgesehenen Käufers eintreten möchte.
Dieses Vorkaufsrecht verfolgt mehrere Ziele: die Ansiedlung junger Landwirte zu fördern, bestehende Betriebe zu konsolidieren und spekulativen Grundstückshandel zu vermeiden. Die Safer kann auch den Preis nach unten korrigieren, wenn sie der Meinung ist, dass der vereinbarte Betrag den Verkehrswert des Grundstücks übersteigt.
Drei Situationen lösen häufig ein Vorkaufsrecht aus:
- Der Käufer präsentiert kein tragfähiges landwirtschaftliches Projekt, und das Grundstück grenzt an einen aktiven Betrieb, der sich vergrößern möchte.
- Der angegebene Preis übersteigt deutlich die von der FNSafer für die betreffende Region veröffentlichten lokalen Referenzen.
- Ein Bewerber für die landwirtschaftliche Ansiedlung hat einen vorrangigen Antrag bei der regionalen Safer eingereicht.
Sogar wenn eine Einigung zwischen Verkäufer und Käufer erzielt wird, kann die Safer die Transaktion durch Ausübung ihres Rechts annullieren. Der frühzeitige Kontakt mit ihr im Projektverlauf reduziert dieses Risiko und beschleunigt das Verfahren.
Kontrolle der landwirtschaftlichen Strukturen: die Genehmigung zur Bewirtschaftung
Die Kontrolle der Strukturen stellt die zweite administrative Hürde dar. Sie bezieht sich nicht auf das Eigentum des Grundstücks, sondern auf dessen Bewirtschaftung. Ein Käufer, der die erworbene Fläche bewirtschaften möchte, muss eine Genehmigung zur Bewirtschaftung von der Départementdirektion für Territorien (DDT) erhalten.
Diese Genehmigung ist in mehreren Fällen erforderlich: wenn die Bewirtschaftung einen bestimmten Flächenwert überschreitet, der im regionalen Rahmenplan für landwirtschaftliche Betriebe (SDREA) festgelegt ist, wenn der Käufer noch kein Landwirt ist oder wenn die Übernahme mit einem Bewerber um die Ansiedlung in Konkurrenz steht.
Der SDREA, der für jede Region spezifisch ist, definiert die lokalen Prioritäten. Ein Erweiterungsprojekt kann abgelehnt werden, wenn ein junger Landwirt, der sich in der Ansiedlung befindet, die gleichen Flächen beansprucht. Die Kontrolle der Strukturen schützt den Zugang zu landwirtschaftlichem Boden für neue Betreiber gegenüber den Logiken der Akkumulation.
Der Kauf eines landwirtschaftlichen Grundstücks ohne persönliches Bewirtschaftungsprojekt bleibt möglich. Der Eigentümer kann das Land über einen Pachtvertrag vermieten. In diesem Fall gilt die Kontrolle der Strukturen nur für den bewirtschaftenden Pächter, nicht für den vermietenden Eigentümer.
Preise für landwirtschaftliche Flächen in Frankreich: aktuelle Trends
Die Preise für landwirtschaftlichen Boden steigen seit mehreren Jahren kontinuierlich. Die Daten der FNSafer berichten von historisch hohen Niveaus, mit einem Durchschnittspreis von etwa 6.400 Euro pro Hektar für freie Flächen im Jahr 2024, und das bereits im vierten Jahr in Folge mit einem Anstieg.
Die regionalen Unterschiede bleiben erheblich. Die Gebiete mit großen Kulturen (Pariser Becken, Hauts-de-France) weisen Preise auf, die deutlich über dem nationalen Durchschnitt liegen, während die Weidegebiete (Limousin, Auvergne) deutlich darunter bleiben.
Mehrere Faktoren treiben diese Dynamik an:
- Die Verknappung der verfügbaren Flächen, verstärkt durch die Flächenversiegelung und die Politik der Null-Flächenversiegelung.
- Das wachsende Interesse nicht-landwirtschaftlicher Investoren an ländlichem Boden, der als stabiles Vermögensgut angesehen wird.
- Die Konkurrenz zwischen landwirtschaftlichen, energetischen (Photovoltaik auf dem Boden) und Wohnprojekten am Stadtrand der Ballungsräume.
Der Preis für ein gepachtetes Grundstück liegt in der Regel unter dem Preis für ein freies Grundstück, da der laufende Pachtvertrag die sofortige Nutzung durch den Käufer einschränkt. Dieser Abschlag variiert je nach verbleibender Laufzeit des Pachtvertrags und der Höhe der Pacht.
Kaufen ohne Landwirt zu sein: was das Gesetz tatsächlich erlaubt
Es gibt keine gesetzliche Bestimmung, die den Status eines Landwirts vorschreibt, um Eigentümer von landwirtschaftlichem Boden zu werden. Eine Privatperson, eine Immobiliengesellschaft oder ein institutioneller Investor können Parzellen erwerben, die im Plan für die lokale Stadtplanung als Zone A klassifiziert sind.
Der Unterschied liegt zwischen Eigentum und Bewirtschaftung. Der Besitz eines landwirtschaftlichen Grundstücks gibt nicht das Recht, es ohne Genehmigung zu bewirtschaften. Ein nicht-landwirtschaftlicher Eigentümer kann seine Parzelle an einen Betreiber über einen Pachtvertrag vermieten, Pachtzahlungen erhalten und das Eigentum ohne zeitliche Einschränkungen behalten.
Die Safer prüft jedoch das Profil jedes potenziellen Käufers. Ein Projekt, das von einem Nicht-Landwirt ohne Absicht zur landwirtschaftlichen Nutzung vorgebracht wird, hat geringere Chancen, dem Vorkaufsrecht zu entgehen als ein Antrag, der von einem aktiven Betreiber oder einem Projektträger zur Ansiedlung eingereicht wird.
Der französische regulatorische Rahmen zielt auf ein Gleichgewicht zwischen Eigentumsfreiheit und dem Schutz der landwirtschaftlichen Nutzung der Böden ab. Jeder Erwerb steht in diesem Spannungsfeld, und der Handlungsspielraum hängt sowohl vom lokalen Kontext (Bodenpreisdruck, Prioritäten des SDREA) als auch von der rechtlichen Struktur ab, die der Käufer wählt.