Die Überweisung der Gelder von der Bank an die Notarkanzlei stellt den häufigsten Streitpunkt im Zeitplan eines Immobilienverkaufs dar. Wir beobachten, dass die Mehrheit der Verzögerungen weder vom Notar noch vom Käufer ausgeht, sondern von den internen Bankverfahren, die den Parteien selten erklärt werden.
LCB-FT-Kontrollen und Bankobergrenzen: Was die Überweisung tatsächlich verlängert
Eine Standardüberweisung innerhalb des Landes zwischen zwei Konten benötigt in der Regel zwischen 48 und 72 Stunden, um gutgeschrieben zu werden. Bei einer Immobilienüberweisung kann sich dieser Zeitraum auf bis zu fünf Werktage verlängern. Der Unterschied liegt an den Anti-Betrugs-Kontrollen und LCB-FT-Verpflichtungen (Bekämpfung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung), die die Bank bei hohen Beträgen anwendet.
Konkreter gesagt, wenn ein Überweisungsauftrag den Preis einer Immobilie betrifft, überprüft der Compliance-Service der Bank die Herkunft der Gelder, die Übereinstimmung mit dem Profil des Kunden und den Verwendungszweck der Zahlung. Diese Überprüfungen sind in vielen Instituten manuell, was eine langsamere Bearbeitung am Freitag oder am Vorabend eines Feiertags erklärt.
Das Verständnis des Überweisungszeitraums des Notars durch die Bank setzt voraus, zwei Flüsse zu unterscheiden: den Eigenanteil des Käufers, der von seinem Girokonto überwiesen wird, und die Freigabe des Immobilienkredits, die von der kreditgebenden Bank angeordnet wird. Jeder folgt einem unterschiedlichen Validierungsprozess, und deren Synchronisation bestimmt den tatsächlichen Zeitplan der Unterzeichnung.
Freigabe des Immobilienkredits: Die Sequenzierung zwischen Bank und Notar
Die Bank gibt die Gelder niemals spontan frei. Sie wartet auf ein bestimmtes Dokument: die Freigabeveranlassung, die vom Notar ausgestellt wird, manchmal auch als Mittelabruf bezeichnet. Dieses Schreiben, das an die kreditgebende Institution gerichtet ist, gibt den genauen Betrag an, der überwiesen werden soll, die IBAN des Treuhandkontos der Kanzlei und das geplante Unterzeichnungsdatum.
Wir empfehlen, diesen Mittelabruf mindestens zehn Werktage vor dem Unterzeichnungstermin zu stellen. Einige Banken verlangen, dass die Anfrage per Post eingeht, andere akzeptieren eine digitale Übermittlung. Die interne Bearbeitungszeit variiert je nach Institut.
Eigenanteil und Schwelle von 3.000 Euro
Seit 2015 muss jede Zahlung über 3.000 Euro an den Notar zwingend per Banküberweisung erfolgen. Bankschecks oder persönliche Schecks werden über dieser Schwelle nicht mehr akzeptiert. Diese Regel, die oft unbekannt ist für Erstkäufer, kann zu Verzögerungen führen, wenn der Käufer die Überweisung seines Eigenanteils nicht rechtzeitig eingeplant hat.
Der Eigenanteil muss in der Regel vor dem Unterzeichnungstermin auf dem Konto des Notars gutgeschrieben sein. Wir beobachten, dass die Kanzleien die Erhalt der Gelder mindestens zwei bis drei Werktage im Voraus verlangen, um die notwendige Zeit für die buchhalterische Überprüfung zu haben.
Formalien nach der Unterzeichnung: Warum der Notar die Gelder nach dem Verkauf einbehält
Der Verkäufer erhält das Geld nicht am Tag der Unterzeichnung des notariellen Vertrags. Der Notar behält die Gelder in der Regel für einen Zeitraum von zwei bis einundzwanzig Tagen nach der Unterzeichnung. Dieser Zeitraum umfasst mehrere obligatorische Vorgänge:
- Die Veröffentlichung des Verkaufsaktes beim Grundbuchamt, die den Eigentumsübergang offiziell macht und je nach zuständigem Büro mehrere Tage in Anspruch nehmen kann.
- Die Begleichung möglicher Gläubiger des Verkäufers (Restschuld des laufenden Immobilienkredits, Löschung der Hypothek), die der Notar sicherstellen muss, bevor er den Restbetrag freigibt.
- Die Zahlung der Grunderwerbssteuer und verschiedener Abgaben an die Staatskasse, die direkt von den treuhänderisch gehaltenen Geldern abgezogen werden.
- Die Einbehaltung einer Rücklage für Wohnungseigentumskosten, wenn der Verkauf ein Eigentum in einer Eigentümergemeinschaft betrifft, bis die Konten mit dem Verwalter ausgeglichen sind.
Der Notar kann den Verkaufspreis nur freigeben, nachdem er alle diese Punkte ausgeglichen hat. Wenn der Verkäufer einen laufenden Kredit hat, hängt die Frist auch von der Schnelligkeit seiner eigenen Bank ab, den Rückzahlungsbetrag zu übermitteln.
Häufige Blockaden bei der Immobilienüberweisung und Beschleunigungshebel
Mehrere Situationen verzögern die Überweisung von der Bank an den Notar, ohne dass der Käufer dafür verantwortlich ist. Diese im Voraus zu identifizieren, ermöglicht es, zu handeln.
- Eine falsche IBAN oder eine unvollständige Überweisungsbezeichnung führt zu einer automatischen Ablehnung. Wir empfehlen, die Bankdaten des Notars direkt bei der Kanzlei telefonisch zu überprüfen, um Betrug mit falschen IBANs zu vermeiden.
- Ein unvollständiger Kreditantrag (fehlende Kreditversicherungsbescheinigung, nicht erfüllte aufschiebende Bedingung) blockiert den Verpflichtungsdienst der Bank.
- Eine für Freitagnachmittag geplante Unterschrift verschiebt mechanisch den Erhalt der Gelder durch den Verkäufer auf die Mitte der folgenden Woche, da Überweisungen zwischen Banken am Wochenende nicht durchgeführt werden.
Die Unterschrift zu Beginn der Woche zu planen verringert das Risiko von Verzögerungen aufgrund von nicht-arbeitsfähigen Tagen. Dies ist ein einfacher Hebel, der von den Notariatskanzleien selbst selten vorgeschlagen wird.
Banknachverfolgung: Wann und von wem
Wenn die Überweisung am Tag vor der Unterzeichnung nicht gutgeschrieben ist, ist es die Aufgabe des Notars, die Bank zu kontaktieren, nicht des Käufers. Die Kanzlei hat einen Ansprechpartner innerhalb der Partnerbanken. In der Praxis kann der Käufer den Prozess beschleunigen, indem er seinen Bankberater kontaktiert, um zu bestätigen, dass der Freigabeauftrag ordnungsgemäß an das Backoffice übermittelt wurde.
Die Immobilienüberweisung hängt von einer Kette von Akteuren ab, von denen keiner allein den Zeitplan beherrscht. Die beste Garantie für einen reibungslosen Ablauf bleibt die Antizipation: frühzeitig gesendeter Mittelabruf, im Voraus überwiesener Eigenanteil, Unterschrift zu Beginn der Woche. Diese operativen Details, mehr als das Recht, bestimmen, ob die Transaktion zum geplanten Datum abgeschlossen wird.