Die Grundstücksteilung eines zum Verkauf bestimmten Grundstücks beschränkt sich nicht auf einen Besuch beim Vermesser und eine Einreichung bei der Gemeinde. Mehrere technische und rechtliche Anforderungen beeinflussen die Machbarkeit, den Zeitplan und die Rentabilität des Vorhabens. Wir gehen die Punkte durch, die die meisten Leitfäden nur streifen.
Geotechnische Untersuchung G1 und Grundstücksteilung: eine oft vergessene Pflicht
Seit dem 1. Oktober 2020 ist der Verkauf eines unbebauten, bebaubaren Grundstücks an die Voraussetzung gebunden, dem Käufer eine vorhergehende geotechnische Untersuchung vom Typ G1 vorzulegen. Diese Verpflichtung, die aus dem Gesetz ELAN hervorgeht, zielt hauptsächlich auf die Risiken von Schrumpfung und Quellung von Tonen ab, hat jedoch direkte Auswirkungen auf jedes Projekt zur Grundstücksteilung.
Wenn Sie mehrere bebaubare Parzellen aus einem einzigen Grundstück erstellen, muss jede verkaufte Parzelle von dieser Untersuchung begleitet werden. Wir empfehlen, die G1-Untersuchung für das gesamte Grundstück vor der Grenzfestlegung durchführen zu lassen und sie dann für jede Parzelle aufzuschlüsseln. Eine separate Untersuchung für jede Parzelle nach der Teilung zu beauftragen, ist teurer und verlängert die Verkaufsfrist.
Das Fehlen einer G1-Untersuchung macht den Verkäufer haftbar. Ein Käufer kann einen Mangel des Einvernehmens geltend machen, wenn der Boden nicht angegebene Eigenschaften aufweist. In tonhaltigen Gebieten kann diese Untersuchung auch Fundamentierungsanforderungen aufdecken, die die Attraktivität (und den Preis) einer Parzelle verringern. Es ist besser, dies vor der Festlegung des Teilungsplans zu wissen, als es zum Zeitpunkt des Versprechens zu erfahren.
Die Frage stellt sich auch, wenn es darum geht, ein Grundstück zur Verkaufszwecken zu teilen in einem Kontext der Gemeinschaftseigentümerschaft, wo die Koordination zwischen den Miteigentümern die Sammlung der technischen Unterlagen zusätzlich erschwert.
Vorabgenehmigung oder Genehmigung zur Bebauung: die Schwelle, die alles verändert
Die Unterscheidung zwischen der vorläufigen Teilungserklärung und der Genehmigung zur Bebauung ist nicht nur eine administrative Formalität. Sie bestimmt den Zeitplan, die Kosten und die Verpflichtungen des Verkäufers.
Eine einfache Teilung, ohne die Schaffung von Wegen oder Gemeinschaftsflächen, fällt grundsätzlich unter die vorläufige Teilungserklärung (Artikel R. 441-1 und folgende des Baugesetzbuches). Die Bearbeitungszeit beträgt einen Monat in einem Gebiet, das von einem PLU abgedeckt ist.
Das Verfahren wechselt zur Genehmigung zur Bebauung, sobald es die Schaffung gemeinsamer Einrichtungen beinhaltet oder sich in einem geschützten Bereich, an einem denkmalgeschützten Standort oder in der Nähe eines historischen Denkmals befindet. Die Frist verlängert sich dann auf mindestens drei Monate, mit möglichen architektonischen Vorgaben. Wir beobachten, dass einige Projektträger diesen Wechsel unterschätzen und Vermessungskosten anfallen, bevor sie die Einstufung ihres Grundstücks überprüft haben.
Die Kriterien, die die Genehmigung zur Bebauung auslösen
- Schaffung eines gemeinsamen Zugangswegs oder eines gemeinsamen Grünraums zwischen den zukünftigen Parzellen
- Grundstück, das sich im Bereich eines bemerkenswerten Erbegebiets oder eines historischen Denkmals befindet
- Operation, die sich auf einen Bereich bezieht, der von einem Risikopräventionsplan mit spezifischen Vorgaben abgedeckt ist
In jedem Fall empfehlen wir, vor Beginn des Verfahrens einen betrieblichen Flächennutzungsnachweis (CUb) zu beantragen. Dieses Dokument, das innerhalb von zwei Monaten ausgestellt wird, bestätigt die Machbarkeit des geplanten Vorhabens und legt die anwendbaren Regeln für achtzehn Monate fest.
Grenzfestlegung, Erschließung und Bebauungsregeln: die Anforderungen des PLU von Parzelle zu Parzelle
Die Grenzfestlegung durch einen öffentlich bestellten Vermesser legt die endgültigen Grenzen jeder Parzelle fest. Dies ist keine einfache Messung: Das daraus resultierende Vermessungsdokument dient als Grundlage für die Katasteränderung und bedingt die Veröffentlichung beim Grundbuchamt.
Der PLU legt Erschließungsregeln in Bezug auf die Trennlinien fest, die oft in Metern oder im Verhältnis zur Höhe des zukünftigen Gebäudes ausgedrückt werden. Eine schlecht dimensionierte Parzelle kann unbebaubar werden, wenn der Abstand zu den Grenzen nicht ausreichend Rücksprung für die ordnungsgemäße Platzierung eines Bauwerks lässt. Wir sehen regelmäßig Teilungen, bei denen der Verkäufer die Fläche der abgetrennten Parzelle maximiert hat, ohne die Möglichkeiten der Platzierung zu überprüfen, was die verbleibende Parzelle (die er behält) schwer nutzbar macht.
Erschließung: Kosten netzweise antizipieren
Jede als bebaubares Grundstück verkaufte Parzelle muss an die Netze angeschlossen werden können. Die Erschließung umfasst mehrere Posten:
- Anschluss an das Trinkwassernetz und Erhalt des Konformitätszertifikats
- Stromanschluss, mit Antrag beim Netzbetreiber (Frist variiert je nach Kapazität der nächstgelegenen Umspannstation)
- Öffentliche Abwasserentsorgung oder, in nicht versorgten Gebieten, Bodengutachten für ein autonomes System, das den Vorschriften entspricht
- Zugang zur öffentlichen Straße mit, falls erforderlich, Schaffung eines befahrbaren Zugangs, der von der Gemeinde genehmigt wurde
Die Kosten für die Erschließung variieren stark je nach Entfernung zu den bestehenden Netzen. Eine im hinteren Teil des ursprünglichen Grundstücks eingeklemmte Parzelle verursacht deutlich höhere Anschlusskosten als eine Parzelle an der Straßenfront. Diese Mehrkosten verringern die Nettomarge des Vorhabens und sollten vor der Festlegung des Verkaufspreises kalkuliert werden.
Besteuerung des Gewinns aus der Grundstücksteilung
Der Verkauf einer Parzelle, die aus einer Grundstücksteilung hervorgeht, unterliegt dem Regime der Immobiliengewinne für Privatpersonen, mit einer Besonderheit: Der von der Steuerverwaltung angesetzte Kaufpreis ist der des ursprünglichen Grundstücks, anteilig auf die verkaufte Fläche verteilt. Wenn das Grundstück schon lange erworben wurde, wirken sich die Abschläge für die Haltedauer zugunsten des Verkäufers aus.
Im Gegensatz dazu ändert sich das steuerliche Regime radikal, wenn die Operation als Tätigkeit eines Immobilienhändlers umqualifiziert wird (aufeinanderfolgende Käufe, mehrere Teilungen, offensichtliche spekulative Absicht). Der Gewinn wird dann als beruflicher Gewinn besteuert, mit Mehrwertsteuer auf den Verkaufspreis und Sozialabgaben. Wir empfehlen, einen Notar oder Steuerberater zu konsultieren, sobald das Projekt mehr als zwei Parzellen umfasst oder Teil einer Reihe von Operationen ist.
Die Teilung eines Grundstücks bleibt eine rentable Operation, wenn sie im Voraus vorbereitet wird: G1-Untersuchung von Anfang an integriert, Überprüfung des Genehmigungsregimes, Teilungsplan, der mit den Erschließungsregeln des PLU kompatibel ist, und realistische Kalkulation der Erschließung. Jede Abkürzung bei diesen Schritten verwandelt sich in Mehrkosten oder Blockaden zum Zeitpunkt der Unterzeichnung.