De kadastrale splitsing van een perceel dat bestemd is voor verkoop beperkt zich niet tot een bezoek aan de landmeter en een indiening bij de gemeente. Verschillende technische en regelgevende beperkingen beïnvloeden de haalbaarheid, de planning en de winstgevendheid van de operatie. We bekijken de punten die de meeste gidsen oppervlakkig behandelen.
Geotechnische studie G1 en kadastrale splitsing: een vaak vergeten verplichting
Sinds 1 oktober 2020 verplicht de verkoop van een onbebouwd bouwperceel de verkoper om de koper een voorafgaande geotechnische studie van type G1 te verstrekken. Deze verplichting, voortvloeiend uit de wet ELAN, richt zich voornamelijk op de risico’s van krimp- en zwelkleien, maar heeft directe gevolgen voor elk project van perceelsplitsing.
Wanneer u meerdere bouwpercelen creëert uit een enkel perceel, moet elk verkocht perceel vergezeld gaan van deze studie. We raden aan om de studie G1 voor het gehele terrein te laten uitvoeren vóór de kadastrale meting, en deze vervolgens per perceel te specificeren. Het bestellen van een aparte studie voor elk perceel na de splitsing is duurder en verlengt de verkooptermijn.
Het ontbreken van een studie G1 brengt de verantwoordelijkheid van de verkoper met zich mee. Een koper kan een gebrek aan instemming inroepen als de grond niet-geëxpliciteerde kenmerken vertoont. In klei-rijke gebieden kan deze studie ook funderingsbeperkingen aan het licht brengen die de aantrekkelijkheid (en de prijs) van een perceel verminderen. Het is beter om dit te weten voordat u het splitsingsplan vaststelt dan om het te ontdekken op het moment van de belofte.
De vraag rijst ook wanneer het gaat om het splitsen van een perceel voor verkoop in een context van mede-eigendom, waar de coördinatie tussen mede-eigenaren het verzamelen van technische documenten bemoeilijkt.
Voorafgaande verklaring of bouwvergunning: de drempel die alles verandert
Het onderscheid tussen een voorafgaande verklaring van splitsing en een bouwvergunning is niet slechts een administratieve formaliteit. Het bepaalt de planning, de kosten en de verplichtingen van de verkoper.
Een eenvoudige splitsing, zonder de creatie van wegen of gemeenschappelijke ruimtes, valt in principe onder de voorafgaande verklaring (artikelen R. 441-1 en volgende van de Wet op de Ruimtelijke Ordening). De termijn voor behandeling is één maand in een gebied dat door een PLU wordt gedekt.
De operatie verschuift naar de bouwvergunning zodra deze de realisatie van gemeenschappelijke voorzieningen inhoudt of zich in een beschermd gebied, een monument of in de nabijheid van een historisch monument bevindt. De termijn wordt dan minimaal drie maanden, met mogelijke architectonische voorschriften. We zien dat sommige projectdragers deze verschuiving onderschatten en kosten voor de landmeter maken voordat ze de classificatie van hun perceel hebben gecontroleerd.
De criteria die de bouwvergunning activeren
- Creëren van een gemeenschappelijke toegangsweg of een gedeelde groene ruimte tussen de toekomstige percelen
- Perceel gelegen binnen de perimeter van een opmerkelijk erfgoed of een historisch monument
- Operatie die betrekking heeft op een gebied dat onder een risicopreventieplan valt met specifieke voorschriften
In alle gevallen raden we aan om een operationeel stedenbouwkundig attest (CUb) aan te vragen voordat u de procedure start. Dit document, dat binnen twee maanden wordt afgegeven, bevestigt de haalbaarheid van de voorgenomen operatie en fixeert de toepasselijke regels voor achttien maanden.
Kadastrale meting, infrastructuur en plaatsingsregels: de beperkingen van de PLU per perceel
De kadastrale meting door een landmeter-expert stelt de definitieve grenzen van elk perceel vast. Het is geen eenvoudige meting: het resulterende kadastrale document dient als basis voor de kadastrale wijziging en bepaalt de publicatie bij de dienst voor onroerend goed.
De PLU legt plaatsingsregels op ten opzichte van de scheidingslijnen, vaak uitgedrukt in meters of in verhouding tot de hoogte van het toekomstige gebouw. Een verkeerd gedimensioneerd perceel kan onbebouwbaar worden als de afstand tot de grenzen niet voldoende ruimte biedt om een conforme constructie te plaatsen. We zien regelmatig splitsingen waarbij de verkoper de oppervlakte van het afgesplitste perceel heeft gemaximaliseerd zonder de plaatsingsmogelijkheden te controleren, waardoor het resterende perceel (dat hij behoudt) moeilijk te exploiteren is.
Infrastructuur: kosten per netwerk anticiperen
Elk perceel dat als bouwgrond wordt verkocht, moet kunnen worden aangesloten op de netwerken. De infrastructuur omvat verschillende posten:
- Aansluiting op het drinkwaternet en verkrijging van het conformiteitsattest
- Elektrische aansluiting, met aanvraag bij de netbeheerder (termijn varieert afhankelijk van de capaciteit van het dichtstbijzijnde transformatorstation)
- Collectieve riolering of, in niet-aangesloten gebieden, bodemonderzoek voor een autonoom systeem dat voldoet aan de regelgeving
- Toegang tot de openbare weg met, indien nodig, de aanleg van een verhard toegangspad goedgekeurd door de gemeente
De kosten voor infrastructuur variëren sterk afhankelijk van de afstand tot de bestaande netwerken. Een perceel dat achteraan het oorspronkelijke perceel is ingesloten, genereert aanzienlijk hogere aansluitkosten dan een perceel aan de straatzijde. Deze meerkosten verminderen de nettomarge van de operatie en moeten worden begroot voordat de verkoopprijs wordt vastgesteld.
Belasting op de meerwaarde bij perceelsplitsing
De verkoop van een perceel dat voortkomt uit een perceelsplitsing valt onder het regime van de onroerendgoedwinsten van particulieren, met een bijzonderheid: de door de belastingdienst gehanteerde aankoopprijs is die van het oorspronkelijke perceel, verdeeld naar rato van de verkochte oppervlakte. Als het perceel al lange tijd in bezit is, spelen de vrijstellingen voor de duur van het bezit in het voordeel van de verkoper.
Als de operatie echter wordt hergeclassificeerd als een activiteit van een vastgoedhandelaar (opeenvolgende aankopen, meerdere splitsingen, duidelijke speculatieve intentie), verandert het fiscale regime radicaal. De meerwaarde wordt dan belast als een beroepsinkomen, met btw op de verkoopprijs en sociale bijdragen. We raden aan om een notaris of fiscalist te raadplegen zodra het project betrekking heeft op meer dan twee percelen of deel uitmaakt van een reeks operaties.
De splitsing van een perceel blijft een winstgevende operatie wanneer deze vooraf goed wordt voorbereid: geïntegreerde studie G1 vanaf het begin, controle van het vergunningsregime, splitsingsplan dat compatibel is met de plaatsingsregels van de PLU, en realistische begroting van de infrastructuur. Elke verkorting van deze stappen resulteert in meerkosten of blokkades bij de ondertekening.