Der französische Immobilienmarkt hat zwischen 2023 und 2024 eine ungewöhnliche Phase durchlaufen: Preisrückgang in den meisten großen Städten, Anstieg und anschließender Rückgang der Zinssätze sowie Verschärfung der energetischen Vorschriften für Mietwohnungen. Diese drei gleichzeitigen Bewegungen haben die Bedingungen für Kauf, Verkauf und Investitionen neu gestaltet. Die konkreten Auswirkungen zu verstehen, ermöglicht es, ein Immobilienprojekt an die Gegebenheiten vor Ort anzupassen, anstatt sich nur auf die Schlagzeilen zu stützen.
DPE und Mietverbote: Der Zeitplan, der die Lage für Investoren verändert
Haben Sie bemerkt, dass einige Mietangebote jetzt die Energieklasse in großen Buchstaben erwähnen? Das ist kein Modetrend. Ab dem 1. Januar 2025 sind alle Wohnungen mit DPE-Klasse G für neue Mietverträge oder Verlängerungen verboten.
Der gesetzgeberische Zeitplan endet hier nicht. Wohnungen der Klasse F werden ab 2028 vom Mietmarkt ausgeschlossen, gefolgt von den E-Klassen ab 2034. Das Kriterium „anständige Wohnung“ umfasst jetzt die Energieeffizienz, was bedeutet, dass eine gut gelegene, aber schlecht isolierte Wohnung nicht mehr vermietet werden kann.
Für einen Käufer, der auf Mietinvestitionen abzielt, schafft diese Einschränkung zwei unterschiedliche Situationen. Auf der einen Seite werden energieintensive Immobilien mit einem Abschlag, manchmal erheblich, gehandelt. Das ist eine Gelegenheit für diejenigen, die über das notwendige Renovierungsbudget verfügen. Auf der anderen Seite bedeutet der Erwerb einer Wohnung der Klasse F ohne sofortige Renovierungspläne, dass man ein Asset kauft, dessen Mietrendite in ein paar Jahren auf null fallen wird.
Detaillierte Informationen über diese Marktdynamiken werden regelmäßig auf der Website Magazine Immobilier zu finden zusammengestellt, um die Analyse des Sektors zu verfeinern.
Immobilienzinssätze 2024: Ein Fenster zur Neuverhandlung
Nach dem raschen Anstieg der Zinssätze zwischen 2022 und Ende 2023 hat das Jahr 2024 einen allmählichen Rückgang eingeleitet. Diese Bewegung hat den Zugang zu Krediten für einen Teil der Haushalte, die vom Markt ausgeschlossen waren, wieder geöffnet.
Konkret hat der Rückgang der Zinssätze die Kaufkraft im Immobilienbereich wiederhergestellt, ohne dass die Preise im gleichen Maße gestiegen sind. Das Ergebnis: Käufer, die sich in dieser Phase positionieren, profitieren von einem vorübergehenden Doppelvorteil, mit noch korrigierten Preisen und flexibleren Finanzierungsbedingungen als vor einem Jahr.
Selbst bei sinkenden Zinsen bleibt das Eigenkapital das Haupthemmnis. Ohne ausreichendes Eigenkapital gleicht der Rückgang der Zinssätze nicht die gestiegenen Anforderungen der Banken aus.
Welche Profile profitieren wirklich?
Haushalte, die bereits Eigentümer sind und verkaufen, um neu zu kaufen, sind am besten positioniert. Sie verfügen über Eigenkapital aus dem Verkauf und können eine Immobilie zu einem korrigierten Preis mit einem günstigeren Zinssatz verhandeln. Erstkäufer ohne vorherige Ersparnisse haben es auch in einem Umfeld der geldpolitischen Entspannung schwer.
Immobilienpreise nach Stadt: Unterschiede schaffen lokale Chancen
Die Preisberichtigung, die 2024 beobachtet wurde, war nicht einheitlich. Paris und die großen Metropolen erlebten messbare Rückgänge, während einige Mittelstädte besser widerstanden oder sogar in angespannten Bereichen zulegten.
Immer mehr Käufer sind bereit, ihre geografische Suchzone zu erweitern, um eine Immobilie zu finden, die ihrem Budget entspricht. Die Käufer wägen zunehmend zwischen Lage und Wohnfläche ab.
- In den Metropolen finden renovierte Immobilien nach energetischen Standards schnell Käufer, während energetisch ineffiziente Immobilien stagnieren oder mit einem hohen Abschlag verkauft werden.
- Am Stadtrand großer Städte behalten Häuser mit Außenbereich ihre Attraktivität, gestützt durch das anhaltende Teilzeit-Homeoffice.
- In gut angebundenen Mittelstädten hält die anhaltende Mietnachfrage die Preise stabil, was die Mietinvestition rentabel macht, vorausgesetzt, es werden Immobilien der Klasse D oder besser angestrebt.
Dieses Phänomen der geografischen Dispersion ist kein einfaches Nach-Covid-Phänomen. Es spiegelt eine strukturelle Anpassung wider, bei der das Verhältnis zwischen Wohnkosten und wahrgenommener Lebensqualität schwerer wiegt in der Kaufentscheidung.
Wohngemeinschaftskosten und Grundsteuer: Die versteckten Kosten, die die Rentabilität belasten
Die meisten Prognosen zur Mietrendite konzentrieren sich auf den Kaufpreis, die Miete und den Zinssatz. Zwei oft unterschätzte Posten verdienen 2024 besondere Aufmerksamkeit.
Die Wohngemeinschaftskosten sind in den letzten Jahren erheblich gestiegen, bedingt durch die steigenden Energiekosten und Wartungsverträge. Bei einem Kauf in einer Eigentümergemeinschaft gibt die Prüfung der Protokolle der letzten drei Jahre einen realistischen Einblick in die Entwicklung der Kosten.
Was die Grundsteuer betrifft, haben mehrere Gemeinden bemerkenswerte Neubewertungen vorgenommen. Paris hat beispielsweise eine deutliche Erhöhung vorgenommen, und andere Kommunen folgen dem gleichen Trend, um die Abschaffung der Wohnsteuer auszugleichen. Die tatsächliche Grundsteuer in die Rentabilitätsberechnung einzubeziehen, vermeidet unangenehme Überraschungen.
Drei Punkte, die vor jedem Mietkauf überprüft werden sollten
- Die tatsächliche Höhe der Wohngemeinschaftskosten der letzten drei Jahre, nicht nur die letzte Vorauszahlung.
- Der Grundsteuersatz der Gemeinde und seine jüngste Entwicklung, erhältlich im Rathaus oder auf den Steuerbescheiden des Verkäufers.
- Die geschätzten Kosten einer möglichen energetischen Renovierung, wenn der DPE in der Klasse E oder darunter liegt, indem vor der Unterzeichnung des Vorvertrags Kostenvoranschläge eingeholt werden.
Ein rentables Immobilienprojekt im Jahr 2024 basiert weniger auf dem angegebenen Kaufpreis als auf der Kontrolle dieser wiederkehrenden Kosten. Die Preiskorrektur bietet einen Verhandlungsspielraum, schützt jedoch nicht vor einer schlecht verwalteten Eigentümergemeinschaft oder einer steigenden lokalen Besteuerung. Diese Parameter mit dem Zeitplan der DPE-Verbote zu kombinieren, bietet eine zuverlässigere Einschätzung des tatsächlichen Wertes einer Immobilie in den nächsten fünf Jahren.
