De Franse vastgoedmarkt heeft tussen 2023 en 2024 een ongebruikelijke periode doorgemaakt: daling van de prijzen in de meeste grote steden, stijging en vervolgens terugval van de rentevoeten, en verstrenging van de energie-eisen voor huurwoningen. Deze drie gelijktijdige bewegingen hebben de voorwaarden voor aankoop, verkoop en investering opnieuw vormgegeven. Het begrijpen van hun concrete effecten maakt het mogelijk om een vastgoedproject aan te passen aan de realiteit op de grond in plaats van aan de krantenkoppen.
DPE en verhuurverboden: de kalender die de situatie verandert voor investeerders
U heeft misschien opgemerkt dat sommige huuradvertenties nu de energieklasse in grote letters vermelden? Dit is geen modeverschijnsel. Sinds 1 januari 2025 zijn alle woningen met DPE G-klasse verboden voor verhuur voor elke nieuwe huurovereenkomst of verlenging.
De wetgevende kalender stopt daar niet. Woningen met F-klasse worden vanaf 2028 uitgesloten van de huurmarkt, en de E-klasse vanaf 2034. Het criterium van “decent wonen” omvat nu ook de energieprestaties, wat betekent dat een goed gelegen maar slecht geïsoleerd appartement niet meer kan worden verhuurd.
Voor een koper die gericht is op verhuurinvesteringen, creëert deze beperking twee verschillende situaties. Aan de ene kant worden energieverslindende woningen met een korting verhandeld, soms aanzienlijk. Dit is een kans voor degenen die het budget voor renovatie hebben. Aan de andere kant, het kopen van een woning met F-klasse zonder onmiddellijk de renovaties te plannen, betekent het kopen van een actief waarvan de huurinkomsten over enkele jaren op nul zullen vallen.
Gedetailleerde informatie over deze marktdynamiek wordt regelmatig verzameld op de website Magazine Immobilier om de sector beter te begrijpen.
Hypotheekrente in 2024: een heronderhandelingsvenster
Na de snelle stijging van de rente tussen 2022 en eind 2023, heeft 2024 een geleidelijke terugval ingeluid. Deze beweging heeft de toegang tot krediet heropend voor een deel van de huishoudens die van de markt waren verdreven.
Concreet heeft de daling van de rente de koopkracht op de vastgoedmarkt hersteld zonder dat de prijzen in hetzelfde tempo stegen. Het resultaat: kopers die zich in deze fase positioneren profiteren van een tijdelijk dubbel voordeel, met nog steeds gecorrigeerde prijzen en soepelere financieringsvoorwaarden dan een jaar geleden.
Zelfs met dalende rentes blijft het eigen inbreng het belangrijkste obstakel. Zonder voldoende eigen inbreng compenseert de daling van de rente niet voor de stijging van de bankvereisten.
Welke profielen profiteren er echt van?
Huishoudens die al eigenaar zijn en verkopen om opnieuw te kopen, zijn het beste gepositioneerd. Ze hebben een eigen inbreng uit de verkoop en kunnen onderhandelen over een goed tegen een gecorrigeerde prijs met een gunstiger tarief. Starters zonder eerdere spaargelden blijven in de problemen, zelfs in een context van monetaire versoepeling.
Vastgoedprijzen per stad: verschillen die lokale kansen creëren
De prijscorrectie die in 2024 werd waargenomen, was niet uniform. Parijs en de grote metropolen hebben meetbare dalingen ervaren, terwijl sommige middelgrote steden beter bestand waren, zelfs vooruitgang boekten in krappe sectoren.
Steeds meer kopers zijn bereid hun geografische zoekzone uit te breiden om een goed te vinden dat binnen hun budget past. Kopers maken meer afwegingen tussen locatie en woonoppervlakte.
- In de metropolen worden gerenoveerde woningen die voldoen aan de energie-eisen snel verkocht, maar thermische doorlatende woningen blijven stagneren of worden met een hoge korting verkocht.
- In de buitenwijken van grote steden behouden huizen met buitenruimte hun aantrekkingskracht, aangedreven door het aanhoudende gedeeltelijke thuiswerken.
- In goed bereikbare middelgrote steden houdt de sterke huurvraag de prijzen op peil, wat de verhuurinvestering levensvatbaar maakt, mits gericht op woningen met D-klasse of beter.
Dit fenomeen van geografische spreiding is geen eenvoudig post-Covid-effect. Het weerspiegelt een structurele aanpassing waarbij de verhouding tussen de kosten van wonen en de waargenomen levenskwaliteit zwaarder weegt in de aankoopbeslissing.
VvE-kosten en onroerendezaakbelasting: de verborgen kosten die de rentabiliteit beïnvloeden
De meeste rendementprojecties voor verhuur concentreren zich op de aankoopprijs, de huurprijs en de rente. Twee vaak onderschatte posten verdienen in 2024 bijzondere aandacht.
De VvE-kosten zijn de afgelopen jaren aanzienlijk gestegen, gedreven door de stijging van de energiekosten en onderhoudscontracten. Voor een aankoop in een VvE geeft het bekijken van de notulen van de algemene vergadering van de afgelopen drie jaar een realistisch beeld van de ontwikkeling van de kosten.
Wat betreft de onroerendezaakbelasting hebben verschillende gemeenten aanzienlijke herwaarderingen doorgevoerd. Parijs heeft bijvoorbeeld een aanzienlijke verhoging toegepast, en andere gemeenten volgen dezelfde trend om de afschaffing van de woonbelasting te compenseren. Het integreren van de werkelijke onroerendezaakbelasting in de rendabiliteitsberekening voorkomt onaangename verrassingen.
Drie posten om te controleren vóór elke verhuuraankoop
- Het werkelijke bedrag van de VvE-kosten over de laatste drie boekjaren, niet alleen de laatste voorlopige aanroep.
- Het tarief van de onroerendezaakbelasting van de gemeente en de recente evolutie, beschikbaar bij de gemeente of op de belastingaanslagen van de verkoper.
- De geschatte kosten van een eventuele energie-renovatie als de DPE is geclassificeerd als E of lager, door offertes aan te vragen vóór de ondertekening van de compromis.
Een rendabel vastgoedproject in 2024 is minder afhankelijk van de weergegeven aankoopprijs dan van de beheersing van deze terugkerende kosten. De prijscorrectie biedt een onderhandelingsmarge, maar beschermt niet tegen een slecht beheerde VvE of een stijgende lokale belastingdruk. Het combineren van deze parameters met de kalender van de DPE-verboden biedt een betrouwbaardere kijk op de werkelijke waarde van een goed in de komende vijf jaar.
